Les cryptomonnaies sont des monnaies numériques reposant sur une technologie, la blockchain. Ces monnaies sont décentralisées et font fureur depuis quelques années. Le marché de la crypto est considéré comme volatile puisque non encadré, et investir dans une ou plusieurs de ces cryptomonnaies peut se retourner contre l’investisseur. Nous allons ici évaluer les avantages et inconvénients d’investir dans la cryptomonnaie.
Qu’est-ce qu’une monnaie ?
La monnaie est une convention sociale qui nous permet aisément d’acquérir ce que l’on ne possède pas. Aristote ajoutait : «C’est une institution, non pas naturelle, mais légale, et qu’il est en notre pouvoir, soit de la changer, soit de décréter qu’elle ne servira plus».
Une monnaie doit être :
Divisible (l’euro par exemple est divisible en centimes)
Un intermédiaire des échanges pour faciliter les transactions. Il est aisé, aujourd’hui, de faire un virement quasi instantanément à une personne à l’autre bout du monde
Une réserve de valeur. Elle doit pouvoir se stocker facilement et conserver sa valeur sans dépréciation dans le temps.
Un instrument de mesure : elle permet d’exprimer le prix de toutes les marchandises dans une unité commune.
Elle peut avoir cours légal, ce qui oblige les individus d’une même zone géographique à accepter les paiements dans cette monnaie. On parle alors de FIAT monnaie. Si ce n’est pas le cas, on parle de «monnaie du fait des usages». La plupart des monnaies n’ont pas de valeur intrinsèque. Une pièce en or à une valeur intrinsèque liée à la valeur de l’or. A l’inverse, un billet de 100€ n’est que du papier. Sa valeur est uniquement due à la confiance que nous avons dans le chiffre qui est indiqué dessus.
En résumé, n’importe quoi ayant les 4 propriétés ci-dessus pourrait servir de monnaie du moment que ses utilisateurs ont confiance dans le fait qu’ils pourront toujours l’échanger contre des biens qu’ils désirent acquérir (par exemple, au début de l’humanité, les coquillages servaient de monnaie).
Les cryptomonnaies sont-elles différentes des monnaies classiques ?
Oui. Tout d’abord il s’agit de monnaies «du fait des usages» et personne n’est obligé d’accepter un paiement ou un remboursement de dette en cryptomonnaie. Ensuite, les cryptomonnaies s’échangent uniquement en ligne. Il n’existe ni pièces ni billets.
Enfin, contrairement aux FIAT monnaies qui sont gérées par les banques centrales, les cryptomonnaies sont décentralisées. Cela signifie, d’une part, qu’il n’y a pas d’autorité unique qui décide de la production ou de la destruction de la monnaie et, d’autre part, qu’il n’y a pas n’ont plus une banque unique qui trace vos transactions. L’ensemble de la communauté sait qu’une transaction a été réalisée tel jour entre le portefeuille A et le portefeuille B et pour quel montant.
Les avantages et inconvénients des cryptomonnaies
Les avantages de l’investissement dans les cryptomonnaies sont nombreux :
Les cryptomonnaies ne peuvent pas être soumis au dictat unilatéral d’une banque centrale
Elles ne sont pas stockées sur un compte bancaire détenu par une banque privée, elles ont donc moins de chance de pouvoir être saisies par des créanciers (un peu comme de l’argent liquide que l’on peut dissimuler)
Elles ne sont pas (ou peu) impactées par une panne matérielle
Elles sont protégées sans limite en cas de faillite d’une ou plusieurs banques puisque stockées partout le réseau
Il est facile de dissimuler son identité (c’est d’ailleurs ce qui encourage de nombreux criminels à utiliser les cryptomonnaies)
Les frais liés aux échanges sont souvent décolérés du montant et du lieu des transactions, ce qui en fait des instruments efficaces pour transférer des sommes importantes à travers le monde
Tout n’est pourtant pas rose du côté des inconvénients :
Comme il n’y a pas de régulateur et que le marché est relativement étroit, les cryptomonnaies sont très volatiles (citons par exemple le Bitcoin qui est passé en un an de 3300$ à 64 000$ pour redescendre actuellement à 30 000$ juste du fait de rumeurs)
Les cryptomonnaies n’ont donc pas, à ce jour, une des propriétés essentielles des monnaies qui est d’être une réserve de valeurs
Les frais et les temps pour traiter une transaction sont variables en fonction de l’encombrement du réseau. Si une transaction n’est pas prioritaire (si elle est associée à un niveau faible de frais), elle peut mettre plus d’une journée avant d’être traitée (imaginez un peu la queue à la caisse…). Par exemple fin juin 2021 lorsque les autorités chinoises ont commencé à fermer des centres de minage, les réseaux de cryptomonnaies ont été embouteillés et les frais sont montés à plus de 58$US par transaction. Cela est peu si on transfert des dizaines de milliers d’Euros, mais c’est irréaliste si on veut se payer un café. Les cryptomonnaie ne peuvent donc pas constituer des moyens de paiement pour les transactions de tous les jours
Elles sont sujettes aux fausses manipulations. Vos avoirs en cryptomonnaies sont représentés par des suites de chiffres (une adresse par transaction, un peu comme un billet de banque dans votre portefeuille). Si par mégarde vous effacez cette suite de chiffres votre argent est perdu
A titre d’exemple, le 24 Juin 2021 à Dijon, entre 40 et 58 millions d’euros en cryptomonnaie gérés par l’association RR Crypto, ont disparu après que « le portefeuille de cryptoactifs » ouvert par l’association a été « réinitialisé ».
Les vols et les arnaques sont courants et portent sur des montant faramineux
En 2014, la plateforme Mt Gox se fait voler plus de 750 000 Bitcoins (plus de 20 Milliards d’Euros au cours actuel)
En 2017, la créatrice de la cryptomonnaie OneCoin, Ruja Ignatova, a disparu, emportant avec elle les économies de plus de 3 millions de victimes pour l’équivalent de 4 milliards de dollars
En 2020 la plateforme Mirror Trading International « disparait », emportant avec elle 23 000 Bitcoins (690 M€ au cours actuel)
En avril 2021, les dirigeants de la plateforme d’échange Africrypt, basée en Afrique du Sud, disparaissent avec un butin évalué à 69 000 Bitcoins
En avril 2021, le fondateur de la plateforme Thodex, basée en Turquie, s’est enfuit emportant avec lui plus de 35 000 BTC laissant sur la paille plus de 390 000 investisseurs
On ne compte plus les faux sites ou les mails de phishing
Faut-il investir dans les cryptomonnaies ?
Si vous aviez investi 1€ en Bitcoin à sa création en 2009, vous seriez aujourd’hui à la tête d’un capital virtuel de 126 millions d’Euros. C’est donc tentant. Mais ce même Euro investi en avril 2021 aurait perdu la moitié de sa valeur en juillet 2021.
Il est donc difficile de répondre dans l’absolu à cette question, et de manière générale car il existe actuellement plus de 6 700 cryptomonnaies différentes ayant chacune leur particularité. On peut toutefois remarquer, qu’à l’heure où nous écrivons ces lignes, la plupart des cryptomonnaies connaissent de lourdes baisses suite au contexte mondial dramatique. Le marché est très volatile, et certaines cryptomonnaies peuvent connaître des évolution très significatives selon le contexte, la période, les rumeurs ou les tendances. Le marché, jusqu’alors assez libre, se retrouve en ligne de mire de certains gouvernements.
Les états ont jusqu’à présent laissé libre cours aux cryptomonnaies et à leur plateforme d’échange, mais le vent tourne. En effet, un projet de loi en Inde prévoit d’interdire la possession, l’émission, l’exploitation minière, le commerce et le transfert de cryptoactifs dans tout le pays d’ici la fin d’année. En mai 2021, la Banque centrale de Chine a ordonné aux banques chinoises de ne plus fournir de compte et de services bancaires aux personnes ayant investi dans des cryptomonnaies. Le gouvernement chinois a également interdit les activités de minage de cryptomonnaie sur son territoire et a demandé aux fournisseurs d’électricité de couper le courant des sociétés et des individus soupçonnés de se livrer à cette activité. Les Etats-Unis et l’Europe restent pour l’instant ouverts à l’utilisation des cryptomonnaies. Mais de nombreuses voix commencent à demander, à minima, une régulation stricte du système (En France la loi de finance rectificative de 2019 a commencé en ajoutant un article (le 150 VH bis du code général des impôts) pour taxer spécifiquement les plus-values générées par les cryptomonnaies).
Donc à moins d’être un trader à l’affut de la moindre rumeur pour faire des allers/retours rapides, il nous semble plus prudent de se tenir à l’écart ou à minima d’attendre une baisse encore plus significative des cours avant de rentrer sur le marché des cryptomonnaies.
Autre point très important à prendre en compte, vous pouvez aujourd’hui être virtuellement millionnaire dans une cryptomonnaie. Mais tant que vous ne pouvez pas les convertir en biens matériels ou en monnaie ayant cours légal (les FIAT monnaies) cela ne vous sert à rien. Très peu de sites permettent actuellement de vendre des crypto monnaies contre des biens réels ou des FIAT monnaies et quand c’est la cas, c’est pour des montants limités.
De plus si demain, l’Europe et les USA suivent la direction de la Chine et de l’Inde (déjà un tiers de la population mondiale), les cryptomonnaies ne vaudront simplement plus rien. Néanmoins, la technologie utilisée par les cryptomonnaies (la blockchain) peut être utilisée dans de nombreux domaines de l’économie (assurance, suivi d’objets connectés, authentifications de diplôme ou de contrats commerciaux, actes notariés…).
La location meublée est la mise à disposition de locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La location peut être soit saisonnière (pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs) soit destinée à la résidence principale des locataires, on parle dans ce dernier cas de bail d’habitation.
La location doit comporter à minima :
– Literie comprenant couette ou couverture – Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces ayant la fonction de chambre à coucher – Plaques de cuisson – Four ou four à micro-ondes – Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment d’une température inférieure ou égale à -6°C – Vaisselle nécessaire à la prise des repas – Ustensiles de cuisine – Table et sièges – Etagères de rangement – Luminaires – Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
En l’absence d’un seul de ces éléments la location peut être requalifiée par le juge en location nue.
Les avantages de la location meublée
Les revenus d’une location meublée sont généralement supérieurs à ceux d’une location nue de même standing. Il est de plus possible de déduire de ces revenus un amortissement, ce qui diminue fortement et peut même annuler complètement la fiscalité sur ces revenus.
Note : Les meublés ayant fait l’objet d’une réduction Censi Bouvard ne peuvent bénéficier des amortissements que sur la partie non éligible à la réduction c’est-à-dire la partie dépassant 300 000€ et les meubles.
Les loueurs meublés non professionnels bénéficient d’une autre faveur exceptionnelle. En effet, ils bénéficient en plus des abattements pour durée de détention comme pour l’immobilier classique sans prise en compte des amortissements. Ils bénéficient donc du meilleur des deux mondes : les amortissements des professionnels et les calculs des plus-values des particuliers. Les loueurs qui acquièrent le statut de loueur en meuble professionnel (LMP), peuvent eux déduire les déficits générés par l’activité de location meublée de leur revenu global sans limitation de montant.
Note : pour acquérir ce statut il faut recevoir des recettes brutes des locations meublées d’un montant supérieur à 23 000€/an et que ces recettes brutes représentent plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnel du foyer fiscal (salaire, BIC autre que la location meublée, BNC, revenu de gérance, BA).
Enfin la location dans les résidences meublées de service (Ehpad, résidence séniors et étudiantes, …) permet de ne pas avoir à s’occuper des locataires et de percevoir un loyer de la part du gestionnaire que le logement soit effectivement occupé ou non.
Lorsqu’il n’y a plus suffisamment de charges et d’amortissement, il est possible sous conditions d’opter pour le régime micro (50% d’abattement forfaitaire ou 71% pour les résidences de tourismes « classées » et le chambres d’hôtes).
Les pièges de la location meublée
Les pièges liés aux donations avec réserves d’usufruit
Vous avez acquis, il y a quelques année un appartement que vous avez meublés et mis en location. Vous décidez maintenant de préparer votre succession et vous décidez de donner la nue-propriété de ce bien à vos enfants pour bénéficier à la fois des abattements de 100 000€ par enfant pour donation et également de la décote liée à la conservation de l’usufruit comme vous l’auriez fait pour un immeuble classique.
Cela pourrait bien être, en fait, une fausse bonne idée !
Déduire un amortissement des revenus perçus par l’usufruitier
L’administration fiscale répond pour l’instant catégoriquement non à cette question. Cependant un arrêt récent du conseil d’état (arrêt n°419912 du 24 avril 2019) est venu un peu modifier la donne mais n’a pas encore été intégré par la doctrine de l’administration fiscale.
Il est important de noter que malgré l’arrêt du conseil d’état, l’amortissement déductible ne porte alors plus sur la valeur globale du bien mais uniquement sur l’usufruit conservé par les parents.
Le nue propriétaire peut-il déduire un amortissement ?
Si le nue propriétaire exerce une activité relevant d’un régime réel d’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et qu’il décide d’inscrire la nue-propriété propriété de l’immeuble à son actif professionnel, les charges afférentes à cette immobilisation et donc les amortissements sont bien déductibles. Encore faut-il qu’il puisse le déduire de quelque chose. S’il n’a pas de revenu de même nature, il doit enregistrer en comptabilité régulière les amortissements non déduits et les déclarer pour pouvoir les utiliser lorsqu’il retrouvera la pleine propriété du bien s’il décide alors de poursuivre la location meublée.
Les pièges liés aux plus-values des professionnels
Les plus-values de professionnels (LMP) se décomposent en deux (art 39 duodecies CGI) :
Les plus-values à court terme
Les plus-values de court terme correspondent aux amortissements ou aux ventes d’un biens détenus depuis moins de deux ans. Elles sont taxées à l’impôt sur le revenu et peuvent bénéficier d’un étalement sur 3 années. Elles peuvent être exonérées au titre de l’article 151 septies (cf ci-dessous).
La mauvaise nouvelle, c’est qu’elles sont soumises depuis 2021 aux cotisations sociales des indépendant en lieu et place de la CSG/CRDS. Elles sont donc taxées entre 35% et 43% selon leur montant au lieu de 17.2% et ce même si elles sont exonérées d’impôts au titre de l’article 151 septies.
Les plus-values à long terme
Les plus-values de long terme correspondent à l’évolution du prix d’un logement détenu depuis plus de deux ans (et aux évolutions de prix des éléments non amortissables également détenus depuis plus de deux ans). Elles sont taxées au taux de 30% après les abattements de 10% par années de détention échues au-delà de la cinquième année (art 151 septies B). L’éventuel reliquat peut, pour les personnes physiques, bénéficier du report d’imposition prévu à l’article 41 du code des impôts avec une exonération définitive après 5 ans à condition que le bien reste loué à titre professionnel pendant 5 ans. Elles peuvent également, comme les plus-values de court terme, être totalement ou partiellement exonérées par l’application du 151 septies.
Les pièges liés à la plus-value latente au moment de la donation ou succession pour les LMP
Les LMP sont soumis aux plus-values professionnelles et peuvent donc être imposés sur les plus-value latentes. Cette plus-value latente est la différence entre la valeur du bien au jour de la donation ou de la succession et la valeur comptable prenant en compte les amortissements déjà réalisés. Dans le cas d’une donation, l’administration considère que l’on peut appliquer à cette plus-value le ratio entre la valeur de la nue-propriété et de la pleine propriété. Mais dans le cas des successions c’est la totalité de cette plus-value latente qui devient taxable après d’éventuels abattements.
Les LMP peuvent donc être taxés sur des sommes qu’ils n’ont pas encore perçues. Il faudra alors compter sur les solutions présentées ci-dessus (art 41, 151 Septies et 151 septies B) pour limiter la taxation de cette plus-value latente.
Les pièges du régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants
La loi de finance de la sécurité sociale pour 2021, oblige les LMP à partir du 01/01/2021 à s’affilier au régime de sécurité social des travailleurs Indépendants.
L’impact est extrêmement fort puisse qu’en plus des plus-values de court terme que nous avons déjà évoquées précédemment, les bénéfices sont maintenant aussi soumis aux cotisations sociales à un taux pouvant varié de 35% à 43% (le taux dépend du montant des recettes) au lieu de 17.2% . De plus même en cas de déficit, les LMP devront quand même payer le forfait minimum (1 145€/an pour 2021).
Les pièges liés à l’emprunt en cas de décès
Lorsque le logement meublé est acquis à l’aide d’un emprunt, la banque exige le plus souvent qu’une assurance soit prise sur la tête de l’un ou plusieurs des acheteurs (ou des associés dans le cas d’une acquisition via une SARL). Les primes versées revêtent alors le caractère de charges déductibles du revenu imposable au même titre que l’intérêt pour la détermination du résultat fiscal (BOI-BIC-CHG-40-20-20 point 140). Jusque-là tout va bien.
Mais si malheureusement l’assuré vient à décéder (ou a un accident et devient invalide si on est sur une assurance décès invalidité), les choses vont très rapidement se compliquer ! En effet, au décès de l’assuré, la somme remboursée par la compagnie d’assurances pour solder le capital restant dû doit être comprise dans les résultats de l’exercice en cours. Cette imposition va entraîner des difficultés financières pour les héritiers car la somme reçue va servir à rembourser la banque mais ne va pas créer de la trésorerie permettant de payer un impôt exceptionnel.
Les pièges liés à l’emprunt meublé en cas d’indivision
Pour l’administration fiscale, les indivisions sont soumises au régime fiscal des sociétés de personnes. Or, le régime micro qui permet un abattement forfaitaire de 50% ou 71% selon le type de meublé n’est pas accessible aux sociétés de personnes. Première punition donc, les indivisions ne peuvent pas opter pour le régime micro. Ce n’est pas forcément grave tant qu’il y a des amortissements à déduire car le régime réel est bien souvent plus intéressant mais ça le devient une fois les amortissements épuisés ou pour les acquéreurs en Censi Bouvard.
Rappelons que l’indivisions est le régime applicable pour les acquisitions des partenaires de PACS (sous régime de séparation), des concubins, mais aussi pour les époux mariés en séparation de bien ou sous le régime de la participation aux acquêts. Donc toutes ces personnes se retrouvent exclues du régime des micro-entreprises ! Mais ce n’est pas tout.
Il est normalement possible de déduire 66.66% des frais de comptabilité si vous passer par un comptable et un centre de gestion agrée dans la limite de 915€ par an. Petite subtilité cependant, cet article prévoit que ne sont éligibles à cette réduction que les contribuables qui ont « opté » pour le régime réel. Cela suppose pour l’administration qu’ils avaient un autre choix et qu’ils ont opté volontairement pour ce régime. Or, les indivisaires n’ayant pas le droit au régime micro sont obligatoirement au régime réel et ils n’ont donc de fait pas la possibilité d’opter pour ce régime.
Les indivisions ne peuvent donc pas non plus prétendre à la réduction d’impôts pour frais de comptabilité. Etant aux frais réels, il reste toutefois aux indivisaires, la possibilité de déduire les frais de gestion du bénéfice imposable de leur meublé.
Les pièges liés à l’IFI
Vous avez acquis des biens meublés et vous avez maintenant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pour l’impôt sur le revenu car vous percevez plus de 23 000€ de revenus bruts par an venant de ces meublés et que cela représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Vous vous dites que comme ce sont des biens professionnels, vous allez aussi pouvoir les déduire de la base de calcul de votre impôt sur la fortune immobilière. Eh bien ce n’est pas si simple…
En effet les règles pour la qualification de loueur en meublé professionnel pour l’impôt sur la fortune ne sont pas les même que pour l’impôt sur le revenu. Comme pour l’IR, le seuil des 23 000€ est bien déterminé par les recettes brutes des meublés mais pour le seuil des 50% des revenus professionnels du foyer fiscal c’est cette fois les bénéfices imposables du LMP qui vont être comparés aux autres revenus professionnels. Il faut donc cette fois réintégrer les charges et les amortissements pour la comparaison et il est donc beaucoup plus difficile d’avoir le statut de loueur professionnel au titre de L’IFI que de l’IR.
Les pièges liés à l’encadrement des loyers
Dans le cas général, à la première mise en location et à chaque changement de locataire, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer et le mettre à jour annuellement à la condition que ce soit prévu dans le contrat de location. Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail si des travaux d’amélioration ont été exécutés aux frais du propriétaire et ce, dans la limite annuelle de 15% du montant réel des travaux. Le propriétaire peut également proposer une augmentation de loyer si ce dernier est manifestement sous- évalué, lors du renouvellement d’un bail avec le même locataire.
Cependant dans les zones tendues, même en cas de changement de locataire, le loyer ne peut être augmenté au renouvellement du bail que si le logement respecte un critère de performance énergétique. De plus dans certaines communes, comme Paris, Lille, et quelques autres, dès la première mise en location, le loyer ne doit pas dépasser un loyer de référence dépendant de la localisation et du type du bien. Il peut dans certain cas être possible de dépasser ce plafond en ayant recours à des compléments de loyer mais uniquement s’ils sont justifiés par des équipements spéciaux (grande terrasse ou cave, parking , vue exceptionnelle, équipement haut de gamme).
Le non-respect des règles d’encadrement des loyers ou l’ajout de complément de loyers fallacieux, vous fait encourir une amende de 5 000€ si vous êtes propriétaire en direct et de 15 000€ si vous passez par une personne morale (SARL de famille par exemple).
Les pièges liés à la transformation d’un local pour une location meublée saisonnière
La transformation d’un local (nu ou meublé) en location meublée saisonnière est soumise à une autorisation préalable dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants et pour toutes les communes des trois départements de la petite couronne parisienne. Dans les communes ayant mis en place cette autorisation préalable, la mise en location meublée de sa résidence principale pour une durée supérieure à 120 jours est également interdite (sauf cas de force majeur lié par exemple à l’état de santé du propriétaire). Enfin, dans certaine commune comme Paris, le changement de l’affectation d’un local en vue de sa mise en location saisonnière est en plus assujetti à compensation. Ceci consiste en la création de nouvelles surfaces à destination de la location d’habitation et ce, dans le même quartier et soit à minima pour une surface équivalente soit pour une surface double dans certains quartiers très tendus.
En cas de mise en location saisonnière sans autorisation préalable, vous vous exposez à une procédure contentieuse devant le tribunal de Grande Instance et à une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € par local et l’obligation de revenir à une location sous régime de la loi de 1989 avec une astreinte de 1000€/jour. Toute fausse déclaration ou communication d’un faux numéro d’autorisation à des plateformes de location en ligne est passible de 80 000 € d’amende et de 5 ans d’emprisonnement.
Conclusion
Comme nous venons de le voir, il existe de nombreux pièges liés à la location en meublé dont beaucoup concernent les loueurs ayant le statut de professionnels (plus-value latentes, soumission à la sécurité social des indépendants, IFI,..) mais d’autres concernent aussi les non professionnels (démembrement, exclusion du régime micro et de la réduction d’impôts pour frais de comptabilité pour les indivisions, revenus exceptionnels liés à l’emprunt en cas de décès, …).
Faut-il pour autant renoncer à la location meublée ?
Certainement pas ! La location meublée présente d’indéniables intérêts, et une fois les pièges connus, il existe dans la plupart des cas des solutions à mettre en œuvre pour éviter de tomber dedans. Nos experts du Groupe Valorem peuvent vous aider à la mise en place d’une location meublée, ou vous conseiller sur d’autres dispositifs comme l’achat en viager.
L’achat en viager est un contrat de vente qui a pour objet la cession d’un bien immobilier à une personne (le débirentier), qui s’engage à verser une rente au profit du vendeur (le crédirentier) jusqu’à la fin de la vie de celui-ci. Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
L’acquisition d’un bien en viager
Le viager est encadré par les articles 1968 à 1983 du code civil. Il doit être aléatoire (art. 1108 alinéa 2 du code civil : « un contrat est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain »). L’aléa est dans le cas du viager, la durée de vie du vendeur, et peut porter sur plusieurs têtes (par exemple M et Mme) ou sur la tête d’un tiers (qui n’est pas propriétaire du bien art. 1971 cc).
Les différents types de viager
Le viager peut-être soit
Occupé : dans ce cas le vendeur (crédirentier) a le droit de rester dans le bien cédé et/ou de le mettre en location (cf ci-dessous)
Vide : dans ce cas c’est l’acheteur (débirentier) qui a immédiatement après l’acquisition le droit d’occuper ou de louer le bien.
Dans le cas d’un viager occupé, le crédirentier peut choisir de bénéficier :
Soit d’un usufruit : Dans ce cas il peut occuper le bien ou le louer. Note : à terme l’acquéreur pourra avoir du mal à habiter personnellement le bien si celui-ci avait été donné en location, mais si c’est un investisseur ce n’est pas un réel problème. L’usufruit peut être sur la tête du vendeur ou d’une autre personne. Il peut être également faire l’objet d’un usufruit successif (sur la tête du conjoint par exemple) : code civil, art. 1973.
Soit d’un simple droit d’usage et d’habitation (DUH) : c’est-à-dire qu’il peut habiter le bien mais pas le mettre en location. En cas départ anticipé du vendeur (par exemple en maison de retraite), l’acheteur ne peut pas pour autant automatiquement prendre possession des lieux car le code civil prévoit que le DUH cesse de la même manière qu’un usufruit viager, c’est-à-dire par le décès de l’usufruitier. Néanmoins, il est possible dans le contrat de vente de prévoir dans ce cas, une revalorisation de la rente viagère correspondant à une renonciation onéreuse au droit d’usage et d’habitation). Dans ce cas et uniquement dans ce cas, l’acheteur peut récupérer la pleine propriété du bien du vivant du crédirentier. Conseil : Les conditions de renonciation pour libération anticipée doivent impérativement être rédigées dans le contrat de vente en viager afin d’éviter toute ambiguïté.
Enfin, un viager peut être constitué avec ou sans rente :
un viager libre est toujours avec rente car sinon il s’agirait d’une vente en nue-propriété sans aucune contrepartie pour l’usufruit du vendeur. Ce serait donc une vente à vil prix ou une donation déguisée (cf §1.3).
à l’inverse un viager occupé peut-être avec ou sans rente. Le vendeur pourra soit l’occuper lui-même soit le mettre en location (suivant usufruits ou DUH). Le bouquet sera alors plus élevé que dans le cas « sans rente » pour dédommager le vendeur.
Quelques Généralités
Dans un viager Libre :
Le prix est réparti entre un bouquet et un capital qui sera transformé en rente
Il n’y a pas de règle sur la proportion qui doit être payée en bouquet et celle payée en rente. Cependant le mode de calcul utilisé doit être décrit et ne pas correspondre à une vente sans aléa (un bouquet et une rente très faibles pour une personne très âgée par exemple)
Il y a obligatoirement une rente
Le fisc considère que la rente versée sans bouquet ne peut être inférieure au revenu que le débit rentier perçoit du bien s’il était déjà en location
Dans un viager occupé
Le prix est décomposé entre un montant à payer par le débirentier et un droit d’occupation pour les crédirentiers a. Le montant à payer par le débirentier est lui-même décomposé en un bouquet payable immédiatement et une parie de capital transformé en rente b. Le droit d’occupation peut être soit un usufruit soit un DUH
Il est possible de ne prévoir qu’un bouquet et aucune rente
Les rentes doivent être revalorisées afin de palier en tout ou partie à l’inflation. Elles peuvent être revalorisées par une clause prévue au contrat (en choisissant un index par exemple) ou à défaut par la loi. L’article 112-2 du code monétaire et financier assimilant les rentes viagères entre particuliers à des dettes d’aliments, tous les indices peuvent être utilisés (par exemple l’indice des prix à la consommation des ménages, évolution du SMIC, indice du cout de la construction, un taux fixe, etc…). La loi n° 49-420 du 25 mars 1949 fixe cependant des garde-fous en imposant des seuils et plafonds à ces revalorisations et en permettant aux deux parties de saisir le juge si des conditions économiques nouvelles rendaient non pertinent l’indice initialement choisi.
Enfin, si aucune revalorisation n’a été déterminée dans le contrat, c’est le taux de majoration des rentes (désigné au I de l’article 126 de la loi de finances 99-1172 du 30/12/1999) publié chaque année qui s’applique et le crédirentier peut pendant 3 ans demander le complément de prix si la rente n’avait pas été revalorisée.
Les points de vigilances
Sans aléa, le contrat est nul. (Personne déjà morte au jour de la signature du contrat art. 1974) ou décède dans les 20 jours d’une maladie dont elle était déjà atteinte (art. 1975)
La jurisprudence va même au-delà des 20 jours si l’on peut prouver que l’acheteur était au courant d’une maladie grave avec une issue certaine à moyen terme tel qu’un cancer en phase avancée (par exemple 15 mois pour un arrêt de Février 2000). Cependant s’il y a un usufruit réversible pour des vendeurs en couple et que l’un des deux meurt dans les 20 jours, le contrat n’est pas nul.
Attention si la rente ou le bouquet sont trop faibles, la vente peut aussi être requalifiée pour défaut de prix, par exemple dans un viager libre si la rente est inférieure au revenu que touche le débirentier.
La première chambre civile de la cours d’appel de Lyon a indiqué dans ses attendus (le 23/02/2021) que :
Sur l’absence ou non d’aléa
« Le contrat aléatoire est celui dans lequel l’équivalent est, pour les parties, la chance d’un gain ou le risque d’une perte en raison d’un événement incertain. Le décès du vendeur, cause de variation de la dette de l’acquéreur, confère au contrat de rente viagère un caractère aléatoire.
En matière de contrat aléatoire, le défaut de risque réel constitue un défaut de cause de la prestation. Ainsi, en matière de contrat de rente viagère, si le débirentier sait que le vendeur décédera à brève échéance, sa prestation est dépourvue de cause réelle.
L’âge avancé du vendeur et la précocité de son décès ne font pas présumer l’absence d’aléa et la vente en viager ne peut être annulée qu’en cas de démonstration de la connaissance de l’imminence du décès par l’acquéreur » et qu' »Il ne saurait être reproché à l’acquéreur et à l’agence immobilière de ne pas s’être enquis de l’état de santé des crédirentiers, s’agissant d’informations couvertes par le secret médical et la loi n’imposant en tout état de cause aucune diligence en ce sens. »
Sur la vileté du prix
« Selon l’article 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.
En application de l’ancien article 1131 du code civil (remplacé depuis par les article 1169 et 1170) pour être valable, un engagement doit avoir une cause. S’agissant de contrats synallagmatiques, la cause de chaque obligation réside dans la prestation due par le co-contractant. Sont nuls pour défaut de cause les contrats dans lesquels la contrepartie n’est que symbolique ce qui est le cas en cas de vente à un prix dérisoire sans correspondance avec la valeur vénale de la chose.
En matière de rente viagère, la vileté du prix peut résulter du caractère dérisoire de la rente, c’est à dire inférieur au revenu du bien cédé dans l’hypothèse où le bien a été vendu en pleine propriété OU au revenu que pourrait produire le placement de la somme correspondant à la valeur vénale du bien grevé d’un droit d’usage dans l’hypothèse où le crédirentier s’est réservé la jouissance du bien vendu.
Selon l’article 1134 du code civil, le contrat tiennent lieu de loi entre les parties.
En l’absence de disposition légale imposant le versement d’un bouquet, celui-ci est facultatif et il ne saurait être tiré aucune conséquence du montant du bouquet convenu en l’espèce.
Il appartient à ceux qui attaquent l’acte de vente en viager de rapporter la preuve de la vileté du prix. »
L’article 1674 du Code civil prévoit la possibilité pour le vendeur de faire une action en rescision pour lésion (annulation de l’acte) si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble. MAIS il est généralement considéré que l’existence d’un aléa chasse la possibilité de recourt à cet article. Cependant il a été jugé quelques fois qu’il était possible d’y recourir soit en l’absence d’Aléa soit si même en présence d’un aléa le prix ou la rente est manifestement sous-évaluée (par exemple pour un vendeur de 80 ans, le cas ou il faudrait plus de 30 ans pour que la rente compense le capital transformé en rente)
Il est à noter que le cadre juridique du viager ne prévoit que peu de protection du crédirentier en cas de non-paiement de la rente. La rente du viager est considérée comme une « dette d’aliment » et le crédirentier peut faire saisir les biens du débirentier si la rente n’est pas payée ; mais cela peut ne pas être très efficace si le débirentier est insolvable. En général, le contrat du viager prévoit une clause résolutoire en cas de cessation du paiement de la rente (statuant la plupart des cas que la vente est annulée et que le crédirentier conserve les arrérages perçus comme dommages et intérêts ; le bouquet devant souvent être restitué). Le risque est encore plus important en cas de vente à un commerçant, artisan ou professionnel libéral. En effet, dans le cas où l’acquéreur se trouve dans une situation de redressement ou liquidation judiciaire, la clause résolutoire devient inefficace.
Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut donc inscrire dans l’acte de vente les éléments suivants :
Clause résolutoire : clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l’une des parties (exemple : non-paiement du loyer) qui l’autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
Clause pénale : clause qui engage le débiteur, en cas de manquement à une obligation contractuelle, à verser au créancier une somme d’argent dont le montant est fixé à l’avance lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s’il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente
Il est également possible d’insérer dans l’acte de vente une clause d’indexation :
Disposition d’un contrat ou d’un jugement destiné à compenser la dépréciation monétaire (ou à tenir compte de l’inflation) entre le jour où la créance est évaluée et le jour du paiement permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l’Insee.
Dans un couple, la rente peut être réversible (intégralement versé au survivant) ou réductible (être diminuée pour le survivant)
Attention à la donation déguisée si vente en viager à des successibles en ligne directe
Pour contourner ce risque dans le cas d’un viager familiale, il faut passer par une SCI. Les parents choisissent de vendre en viager à un enfant qui, en achetant, constitue une SCI, éventuellement avec son conjoint. En d’autres termes, cet héritier réservataire devient associé. C’est la société qui chaque mois verse la rente et devient propriétaire au jour du décès des parents. En effet l’opération ne pourra être frappée par la présomption de donation car a vente a eu lieu auprès d’une SCI qui, dotée d’une personnalité juridique distincte, n’est pas héritière. Cette solution a été entérinée par la Cour de cassation (Cass. civ. 1re, 30.9.09, n°08-17411).
Fiscalité du viager
Le droit de mutation s’applique sur le bouquet et sur le capital de la rente exprimé dans l’acte (cf 2075 Not D). La plus-value à la revente se calcule comme suit :
prix de cession = prix de vente – capitalisation des arrérages restant à courir.
Le prix d’acquisition si la vente se déroule alors que crédirentier est vivant :
bouquet + annuités déjà versées + capitalisation de la rente au jour de la vente
Le prix d’acquisition si la revente se déroule après le décès des crédirentiers :
bouquet + annuités versées ou d’une manière générale Bouquet + valeur en capital de la rente
Concernant la fiscalité de l’impôt sur le revenu pour l’acheteur, il n’y a rien à déduire car même la rente est un achat. Pour le vendeur c’est une rente à titre onéreuse donc une partie de la rente taxable selon son âge au moment de la vente (6 de l’art 158 du CGI). Dans le cadre d’une rente sur un couple, avec une réversibilité sur le survivant, l’âge à prendre en compte est celui du conjoint le plus âgé, et lors du décès l’âge du survivant si cette solution est plus favorable.
Les rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont considérées comme un revenu, pour l’application de l’impôt sur le revenu dû par le crédirentier, que pour une fraction de leur montant. Cette fraction, déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente, est fixée à :
70 % si l’intéressé est âgé de moins de 50 ans
50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus
40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus
30 % s’il est âgé de plus de 69 ans
Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17.2%.
Pour l’impôt sur la fortune immobilière, il y a deux cas de figure :
Si le viager est libre, l’acheteur doit déclarer la totalité de la valeur de l’immeuble
Si le viager est occupé, la répartition selon 669 de la valeur de l’immeuble entre crédit et débit rentier
Pour la taxe foncière, deux cas de figure :
Si le viager est libre, c’est à l’acheteur de la payer. Si le viager est occupé et avec un usufruit, c’est à l’usufruitier de payer la taxe foncière (art. 1400 II du CGI). Si le bail est avec DUH, c’est l’acheteur qui est le redevable légal de la taxe.
Les travaux
Si viager libre, il semble naturel que l’acheteur soit responsable des grosses réparations et des travaux d’entretiens. Si il y a usufruit, les charges des grosses réparations reviennent à l’acheteur et l’entretien au vendeur, mais cela peut être modifié par convention entre les parties. Si il y a DUH, les gros travaux sont à la charge de l’acheteur, l’entretien au vendeur.
Détermination des prix
Après avoir estimé la valeur vénale de l’immeuble il reste à déterminer :
Le bouquet : la partie payée comptant au moment de la vente
Le DUH ou usufruit dans le cas d’un viager occupé
Le capital à convertir en rente
Le montant de la rente
On a : Valeur Vénale du bien = (Bouquet Capital à convertir en rente ) + (DUH ou usufruit).
Si le montant du bouquet est libre et relève de la liberté contractuelle des parties, en pratique, il s’élève couramment entre 10 et 30% de la valeur en pleine propriété de l’immeuble. Compte tenu du risque pris par les crédirentiers les plus âgés, le bouquet doit être plus élevé à leur égard.
La notice 2725 Not D permet de convertir 1€ de rente en équivalent de capital selon durée de vie du crédit rentier et taux de réversion de l’usufruit et donc réciproquement connaissant le capital à convertir en rente a calculer la rente annuelle puis mensuelle.
Application d’une formule à partir du taux de rendement annuel de l’immeuble
R = rente annuelle C = capital de la rente I = taux de revenus du capital N = espérance de vie du tiers sur lequel repose l’aléa
Utilisation des tables
On peut aussi connaissant le capital de la rente diviser par le coefficient obtenu à partir des tables de la 2725 Not D en fonction de l’âge du ou des crédirentiers.
Le bouquet
Il n’est pas obligatoire. Il est fixé d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur. Seule contrainte pour que l’acheteur ne soit pas lésé il doit être inférieure à Valeur Vénale – DUH ce qui correspondrait à une valeur sans rente
Le DUH ou usufruit
En théorie le montant de l’usufruit devrait avoir une valeur supérieure au DUH car il donne des droits supplémentaires au vendeur et génère des inconvénients pour l’acheteur qui peut ne pas pouvoir récupérer pour lui le bien s’il y a un locataire au moment du décès du crédirentier.
Mais cela est compensé par le fait que sauf convention contraire s’il il y a un DUH c’est l’acheteur qui est redevable de la TF et des gros travaux c’est donc un inconvénient quasi certain pour lui et un avantage pour les vendeurs par rapport à l’usufruit ce qui devrait tendre à augmenter la valeur du DUH r/r à l’usufruit.
Donc dans la pratique cela dépendra de la convention sur le TF et les travaux indiquée dans le compromis de vente.
Il existe plusieurs façons d’estimer le DUH ou l’usufruit
Le mode fiscal
C’est le moins utilisé car le plus éloigné des conditions économiques réelle. Le DUH est considéré comme valant 60% de l’usufruit (762bis CGI) et on applique le 669 du CGI pour connaitre la valeur de cet usufruit.
Exemple :
Crédit rentier a 74 ans, Valeur vénale de l’immeuble 250 000€ 669 donne un US à 30% soit 75 000€ 762 bis donne 60% pour DUH => DHU = 45 000€
Valeur économique mode 1
NP = PP / (1+i) n
NP = Nu propriété PP = Pleine propriété i = taux annuel de rendement du bien n = durée du démembrement théorique
Par défaut, si le revenu locatif (ou taux annuel de rendement du bien) n’est pas connu, on peut prendre la valeur de 3% correspondant à la valeur utilisée par le FISC pour estimer la rentabilité du patrimoine sans autre justificatifs (par exemple pour estimer les droits à pension de réversion du conjoint survivant).
Là aussi, il peut y avoir des aménagements.
Est-ce que i représente un rendement brut ou un rendement net, le net est-il un net avant ou après impôts
US = PP – NP. Comment est-ce que l’on converti l’US en DUH
n : comment pour un couple avec réversion d’US détermine-t-on la durée résiduelle en prenant celle du plus jeune ou en appliquant un taux tel que celui de la 2725 Not D ?
Exemple : Crédirentier couple Mme à 74 ans, Mr 83 ans
Table Insee femme 74 ans niveau de vie cadre sup = 16.9 ans
NP brut = 124 246€ => US = 125 753
NP Net avant IR = 136 980 => US = 113 020
NP Net IR = 179 263 => US = 70 737
Avec espérance de vie du couple tiré de 2725 not D
Durée de vie moyenne pour le couple = 15.107 ans
NP brut = 133 814€ => US = 116 186
NP Net avant IR = 140 010=> US = 113 990
NP Net IR = 185 701 => US = 64 299
On arrive donc dans cet exemple selon les éléments pris en compte à un écart de l’US allant de 64 229 à 125 753 soit quasiment du simple au double.
Valeur économique mode 2
On évalue le DUH aux loyers perçus sur l’espérance de vie du crédit rentier sans prendre en compte l’inflation. Là encore cela va dépendre grandement des éléments pris en compte.
Avec l’exemple précédent :
Loyer brut : 880e/mois Loyer net avant IR = 775€/mois Loyer net après IR = 414€/mois
Avec espérance de vie du plus jeune : 16.9 ans
DUH loyer brut = 880*12*16.9 = 178 464 => NP = 71 536€ DUH loyer net avant IR = 775*12*16.9 = 157170 => NP =92 830€ DUH loyer net après IR = 414*12*16.9 = 83 959 => NP = 166 040€
Avec espérance de vie du couple : 15.107 ans
DUH loyer brut = 880*12*15.107 = 159 530=> NP = 90 470€ DUH loyer net avant IR = 775*12*15.107 = 140 495€ => NP =109 505€ DUH loyer net après IR = 414*12*15.107 = 75 052=> NP = 174 948€
Selon cette méthode on s’aperçoit que dans notre exemple le DUH varie de 75 052€ à 178 464€ soit cette fois plus du simple au double.
Valeur économique par Barèmes
Les sociétés spécialisées dans le viager publient des barèmes censés tenir compte des ventes passées et de certains des paramètres utilisés ci-dessus mais toutes restent opaques sur les méthodes de calcul utilisées. Le barème le plus connu est celui de JA Daubry mais il n’a pas été réactualisé depuis 2018.
Conclusions SUR la détermination de l’usufruit ou du DUH
On voit donc qu’il existe une grande diversité de méthodes conduisant à des résultats très disparates, ce qui peut conduire à une grande insécurité juridique.
Toutefois , l’analyse de la jurisprudence semble indiqué que si la méthode de détermination est explicitée et qu’elle ne conduit pas a une disparition complète de l’aléa (il faudrait par exemple que le crédirentier vive 1,5 fois plus longtemps que la moyenne des français pour récupérer la valeur de son bien, ou que rente versées soit inférieure au revenus obtenus par le débit renter, etc.), les juges ne remettent pas en causes les éléments sur lesquels sont tombés d’accord conventionnellement les parties.
Que faire si le débirentier n’est plus en mesure de verser les rentes ?
Les aléas de la vie peuvent faire qu’un jour l’acheteur (ou ses héritiers s’il est décédé) ne soit plus en mesure de verser la rente promise. Plusieurs cas peuvent alors se présenter.
Premier cas :
Il peut arrêter purement et simplement le versement de la rente. Le crédirentier va alors activer la clause résolutoire et récupérer son bien, qu’il pourra alors décider de remettre en viager ou revendre. Le débirentier à alors perdu tout ou partie des sommes qu’il a déjà versées selon la rédaction de la clause résolutoire.
Second cas :
La nue-propriété étant un droit réel, le nu-propriétaire peut décider de vendre la nue-propriété sans le consentement de l’usufruitier (à moins qu’il y ait une charge de non-aliénation dans le contrat de vente en viager). Dans cette situation deux sous cas peuvent se présenter.
Soit le débirentier décide de garder à sa charge l’obligation de verser la rente et il utilise alors les fruits de la vente pour assumer son obligation. Le nouvel acheteur doit être informé de la clause résolutoire qui pèsera alors sur lui. Ce cas a donc très peu de chance de se présenter dans la pratique car le nouvel acheteur pourrait tout perdre du fait du non-respect de son obligation par l’ancien débirentier (qui est déjà dans cette hypothèse dans une situation difficile).
Soit le débirentier transfert en même temps au nouvel acheteur, l’obligation de verser la rente viagère. Le crédirentier peut alors soit refuser le transfert de cette charge (la vente ne pourra alors pas avoir lieu) , soit demander que l’ancien et le nouvel acquéreur soient tenus solidairement à cette obligation, soit simplement accepter la substitution d’un nouveau d’un nouveau débit rentier et la libération de l’ancien. Cette dernière solution nous semple la plus sure pour le respect des obligations de chacun.
Un exemple pratique
Les hypothèses :
Une maison est vendue en viager
Sa valeur vénale est estimée à 210 000€
Les propriétaires sont mariés. Monsieur a 80 ans et Madame a 77 ans. Ils souhaitent vendre en viager occupé avec conservation de l’usufruit réversible sur la tête du survivant.
L’agent immobilier indique dans son annonce que la nue-propriété du bien est estimée à 107 531€ (il ne précise pas le mode de calcul) et que se prix sera réparti en un bouquet de 20 000e et une rente viagère de 613€/mois.
Il y a 6 800€ de frais d’agence à la charge de l’acheteur et une estimation de 8 602e de frais de notaire.
Les questions qui se posent sont de savoir :
Est-ce une bonne opération pour l’acheteur ?
N’est-ce pas une trop bonne opération qui pourrait être attaqué pour manque d’aléa ou vil prix ?
Commençons par la seconde question.
Les vendeurs sont âgés de 77 et 80 ans et nous n’avons aucune information sur leur état de santé. La cours de cassation nous rappelle que l’âge avancé du vendeur ne permet pas présumer l’absence d’aléa et la vente en viager ne peut être annulée qu’en cas de démonstration de la connaissance de l’imminence du décès par l’acquéreur. Ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
L’acquisition avec un bouquet de 20 000€ pourrait sembler contestable du point de vue d’éventuels héritiers si le couple venait à décéder seulement quelques années après la vente. Toutefois, le bouquet n’étant pas obligatoire la jurisprudence a statué que son montant ne peut pas à lui seul permettre du juger si la vente a été faite à vil prix.
Il faut pour cela comparer les revenus qu’aurait pu recevoir le couple durant son espérance de vie avec la valeur en nue-propriété de la maison (on prend la valeur en nue-propriété car il faut bien qu’ils aient un domicile) et ce que le couple aurait pu en tirer comme revenu.
Faut-il retenir la valeur en nue-propriété mentionnée dans l’annonce (107 531€ provenant de l’application d’un barème choisi par l’agence immobilière) ou la valeur légale ou une autre valeur que nous aurons nous même calculé ?
L’explication du calcul de la nue-propriété par l’agence ne nous étant pas fournie, il nous semble évident qu’il est préférable d’estimer nous même la valeur de la nue-propriété pour pouvoir en fournir les éléments de calculs en cas de constatation et estimer en notre âmes et conscience si nous risquons de spolier les vendeurs.
Note : Nous prenons l’usufruit et non le DUH dans la suite de ce calcul car l’annonce indique que le couple a décidé de conserver l’usufruit.
Premier calcul :
Les deux membres du couple étant âgé de moins de 81 ans , l’usufruit légal est de 30% soit 63 000€. Soit une valeur de la nue-propriété de 147 000€
Second calcul :
Les tables de mortalité donnent une espérance de vie de 14 ans au couple.
Si l’on considère un revenu locatif de 3% par an de la valeur de la maison en pleine propriété cela conduit à un loyer de 525€/ mois. On arrive à un usufruit de 525*12*14 = 88 200€ soit une valeur en nue-propriété de 121 800€
Troisième calcul :
Si enfin on applique le calcul économique par la formule NP = PP / (1+i) n. On aboutit à une valeur en nue-propriété de 138 834€
Toujours dans le but de protéger au mieux les intérêts du vendeur, nous proposons de choisir la valeur la plus élevée obtenue pour la nue-propriété soit 147 000€ diminuée du bouquet soit 127 000€.
Les vendeurs étant âgés, on fait l’hypothèses qu’ils auraient placé leur argent sur des supports prudents à sécurisés rapportant du 3.5% par an (ce qui est déjà une estimation haute pour ce type de placements)
La somme placée leur aurait alors rapportée 117 000 * 3.5%/12 = 370.41e/mois.
On est bien en dessous des 613e/mois proposé dans l’annonce donc pas de soucis.
De plus, si on estime la valeur que peut espérer recevoir le couple durant son espérance de vie, on arrive à 20 000 + 613*14*12 = 122 984€. Ce qui est certes inférieur à la valeur retenue pour la nue-propriété dans le calcul précédent mais rentre dans la fourchette d’estimation basée sur un revenu de 525e/mois (3% du prix de la maison en pleine propriété qui est une estimation basse donc sous estimant la valeur de l’usufruit et corolairement surestimant la valeur de la nue-propriété).
Nous concluons donc que la vente en viager n’est pas proposée à vil prix et que si des héritiers venaient à contester la vente, ils auraient peu de chance de voir leur requête aboutir.
Il reste maintenant à savoir si cela est une bonne opération pour l’acquéreur.
Premier calcul : On regarde pendant combien de temps l’acquéreur devrait verser la rente pour dépasser la valeur actuelle de la maison soit : (Valeur Vénale – Bouquet) / (12x rente mensuelle) = 25.83 ans.
On est donc bien au-dessus de l’espérance moyenne de vie du couple. Ce qui est une première bonne indication pour l’investisseur.
Reste à estimer le taux de rendement interne de l’opération en fonction de la durée de versement de la rente viagère
Prenons comme hypothèse une réévaluation de l’immobilier ancien à 1.55% en moyenne par an sur 20 ans (c’est la moyenne depuis 2006) et une rente réévaluée à 1.32% (c’est la moyenne du taux légal sur 20 ans)
On recherche cette fois le taux de rendement interne auquel il faudrait placer le bouquet et la rente mensuelle revalorisée de l’évolution du taux des rentes viagères pour atteindre sur une durée donnée le prix de la maison revalorisée du taux de réévaluation de l’immobilier.
On passe pour cela par une macro Excel qui nous donne le tableau suivant :
Même à l’espérance de vie moyenne c’est-à-dire de 14 ans, l’acquisition du viager revendrait à placer les 20 000€ du bouquet et 613€ de rentepar mois (revalorisé de 1.32% par an) à un taux de 6.17% net de frais et fiscalité.
Ce qui aux taux actuels se révèlerai être une très bonne opération.
Les vendeurs ayant conservé leur usufruit, c’est donc a eux que revient, sauf convention contraire, le paiement des taxes foncières et l’entretien de la maison
A moins que les vendeurs ne deviennent centenaires, cette opération semble donc être intéressante pour l’acheteur.
Conclusion
L’acquisition d’un bien en viager peut se révéler être une bonne opération.
Il ne faut toutefois pas se lancer à la légère et il faut toujours vérifier que l’acheteur ne risque pas au terme d’être attaqué par les héritiers car il aurait justement fait une trop bonne affaire en achetant le bien sans réel aléa (que ce soit sur l’espérance de vie du vendeur ou à cause d’un bouquet et d’une rente dérisoires).
Il ne faut pas non plus perdre de vue qu’en faisant l’acquisition d’un bien en viager l’acheteur (débirentier) engage également ses héritiers.
En effet s’il vient à décéder avant le vendeur (crédirentier), l’obligation de versement de la rente viagère est transférée à ses héritiers. Si ces derniers sont dans l’incapacité d’honorer cette obligation, le crédirentier peut faire valoir la clause résolutoire du contrat et récupérer la propriété du bien immobilier. Tous les versements auront alors été fait en pur perte.
Le viager est un investissement intéressant selon les cas de figure, et permet d’acquérir sa résidence principale ou de se constituer un patrimoine. Néanmoins, d’autres méthodes d’investissement existent qui tiennent compte du contexte mondial particulier.
En ces temps troubles pour les régimes de retraites, nous nous sommes intéressés au fonctionnement de la PREFON, le système actuel réservés à la fonction publique. La Caisse Nationale de Prévoyance de la Fonction publique plus généralement appelée PREFON permet aux fonctionnaires de cotiser afin de se constituer une retraite complémentaire tout en bénéficiant, s’ils le souhaitent, d’un avantage fiscal.
Comment fonctionne la PREFON ?
La PREFON est réservée :
Aux agents titulaires ou non titulaires de l’Etat, des collectivités territoriales, de la fonction publique hospitalière ou des établissements publics à caractère administratif, dit EPCA (Pôle emploi, caisse nationale de la sécurité sociale, Musée du Louvre, etc.), des établissements publics industriels ou commerciaux, dit EPIC, tels que la SNCF, RFF, ADEME, CNES, CEA, Tisséo, etc.
Aux anciens agents
Aux conjoints ou partenaires pacsés des affiliés
Ainsi qu’aux veufs et veuves de fonctionnaires
Il s’agit d’un système de retraite à points. Depuis le 1 décembre 2019, le régime a été reformé pour tendre vers le fonctionnement du Plan d’Epargne Retraite (PER) des salariés mais avec encore de nombreuses différences. Le PER PREFON est divisé en 5 compartiments :
Le compartiment C0 : Il contient toutes les primes versées avant le 01/12/2019.
Le compartiment C1 : il contient les versements volontaires de l’adhérent effectué après le 01/12/2019 pour lesquels l’adhérent a souhaité profiter d’un avantage fiscal. Il peut aussi contenir des sommes issues d’un transfert d’un autre PER de l’adhérent, ou que l’adhérent à choisi de transférer du compartiment C0 (on verra plus loin dans cet article le pourquoi d’un tel transfert et ces conséquences). Il est à noter que les transferts de C0 à C1 ne sont possibles que s’ils sont réalisés AVANT le 31/12/2022
Le compartiment C1 bis : Il contient les versements volontaires de l’adhérent effectué après le 01/12/2019 pour lesquels l’adhérent n’a pas souhaité bénéficier de l’avantage fiscal.
Le compartiment C2 : il reçoit les sommes versées au titre de la participation ou de l’intéressement, des abondements des entreprises, ainsi que des droits que l’adhérent souhaite transférer depuis son compte épargne temps (et possiblement en l’absence de CET dans l’entreprise, des sommes correspondantes à des jours de repos non pris). C’est l’équivalent de l’ancien PERCO.
Le compartiment C3 : il reçoit les versements obligatoires du salarié ou de l’employeur (ce que l’on appelait les « articles 83 »)
Pourquoi une telle usine à gaz ? Tout simplement car comme nous le détaillerons plus loin, la fiscalité en entrée et en sortie ainsi que les conditions de sortie sont spécifiques à chacun de ses compartiments
Une valorisation à la baisse
En 10 ans, la valeur de service du point PREFON a augmenté de 2,28%. À titre de comparaison l’indice des prix à la consommation a évolué sur la même période de 8,38% (7,1% hors tabac) soit une perte de pouvoir d’achat de 6,1% sur 10 ans.
De même, en se basant sur les rapports annuels disponibles sur le site internet de la PREFON, on constate entre 2017 et 2020 une chute des cotisations et une envolée des prestations servies. Une baisse qui pose à terme des questions sur la pérennité du système comme l’indique la diminution du taux de couverture.
2017
2018
2019
2020
Montant collecté (M€)
343
276
294
291
Prestations servies (M€)
457
486
496
533
Ecarts (M€)
-114
-210
-202
-242
Taux de couverture du régime (Valeurs des actifs/montant des engagements présents à venir)
126,7%
125,5%
122,5%
119,6%
Une fois que ce taux de couverture sera passé en dessous de 110%, le taux de revalorisation annuel utilisé pour calculer la valeur de transfert du contrat sera diminué selon une formule prenant en compte les engagements à venir de la PREFON sans que cela ne puisse diminuer de plus de 15% la valeur de transfert. Nous reviendrons un peu plus loin dans cet article sur cette valeur de transfert.
Mais on peut se dire qu’il ne faut pas trop tarder à effectuer des transferts avant l’atteinte de ce seuil de 110%.
Comment sont acquis les points PREFON ?
Chaque année, la valeur d’acquisition d’un point PREFON est déterminée par l’association PREFON et l’assureur (CNP Assurance) dans des limites fixées par la loi, en fonction des performances de l’année précédente (art R441-19 à R441-23 du code des assurances) .
La valeur d’achat en 2021 est de 1,8154€.
L’adhérent choisi ensuite une classe de cotisation qui détermine le montant qu’il va devoir verser chaque année (il peut choisir de changer de classe ou de ne pas verser certaines année). La classe 0 correspond à la cotisation minimale de 228€/an (19€/mois). Toutes les autres classes correspondent à un multiple de cette classe de base jusqu’à la classe 100 qui correspond à un versement de 22 800€/an.
Plusieurs étapes sont ensuite nécessaires pour connaitre le nombre de points obtenus à partir du montant versé :
Etape 1 : Sur ces versements, des frais de 3.9% sont tout d’abord prélevés. Par exemple sur 228€ versé, il reste 219.108€ Etape 2 : On divise ce qui reste après les frais par le prix d’acquisition du point. Soit en 2021 : 219.108/1.8154 = 120.694 points Etape 3 : Le nombre de point obtenu est ensuite corrigé d’un coefficient dépendant de l’âge de l’adhérent au moment du versement des points. (Ces coefficients peuvent être retrouvé dans l’annexe 1 de la Notice Prefon). Ce coefficient est inférieur à 1 et décroit avec l’âge. Il est à titre d’exemple de 1 à 18 ans, de 0,8 à 34 ans, et de 0,705 à 55 ans. Donc pour poursuive notre exemple pour 228€ cotisé à 55 ans vous obtiendriez seulement 120.694 x 0.705 = 85.09 points à 55 ans.
Plus on avance en âge, plus il devient extrêmement couteux d’acquérir des points.
Les avantages fiscaux sur l’acquisition des points
Conformément au I.1.c de l’article 163 quatervicies du code général des impôts, l’investisseur peux faire des versements volontaires et peut, sur option, les déduire de son revenu imposable (compartiment C1).
Cette déduction limitée à :
10% de ses revenus nets imposables issus d’activités professionnelles, revenus eux même plafonnés à 8 fois le plafond annuel de la sécurité social (soit un revenu de 329 088€ en 2021)
ou 10% du plafond de la sécurité social (41 136€ en 2021) si ses revenus sont inférieurs à ce plafond.
Il faut également déduire de ce plafond les sommes qui auraient été versées sur d’autre PER, ou par l’employeur dans le cadre des abondements sur les plans d’épargne retraite collective ou dans le cadre des régimes retraites obligatoires (anciens articles 83).
Exemple :
Vous avez un revenu en 2021 de 38 000€ et vous avez décidez de verser votre participation qui s’élève à 1800€ sur le compartiment C2 de votre PREFON (l’ancien PERCO). Le plafond applicable à des versements sur votre PREFON (compartiment C1) est de 2313€ constitué de 4113€ (10% du PASS car le salaire est inférieur au PASS) moins les 1800€ de participation.
Pour les couples mariés ou liés par un PACS, l’un des deux peut demander à bénéficier partiellement ou totalement du plafond correspondant à la somme des plafonds calculés individuellement pour chaque membre du foyer fiscal.
Note : Si, au cours d’une année, la limite de déduction disponible n’est pas intégralement utilisée, le solde peut être reporté et utilisé au cours de l’une des trois années suivantes (ce sont les chiffres qui apparaissent sur deux colonnes sur la dernière page de votre avis d’imposition).
Dans l’exemple précédent les 228€ placés par un investisseur imposé dans la tranche à 11% lui apporteront un gain fiscal de 25,08€ alors qu’ils rapporteront 68,4€ dans une tranche à 30% et 93,48€ à un investisseur dans la tranche à 41%.
Ainsi plus vous avez des revenus importants, plus vous êtes imposés dans des tranches élevées et plus le gain fiscal obtenu est important.
L’investisseur peut aussi décider de ne pas bénéficier de cet avantage fiscal afin d’être moins fiscalisé lors de la sortie en rente ou en capital au moment de sa retraite (compartiment C1 Bis). Enfin pour les compartiments C2 et C3 (cf premier paragraphe) les sommes versées au titre de la participation, de l’intéressement et de l’abondement employeur ne sont pas imposables. Les versements obligatoires du salarié dans le compartiment C3 (ancien art 83) sont également déductibles des revenus.
Comment est déterminée la rente perçue au moment de la retraite ?
Tout d’abord rappelons que le PER PREFON ne peut être débloqué qu’à partir du moment où l’adhérent à fait valoir ses droits à la retraite ou dans les cas exceptionnels prévus par la loi pour les PER à savoir :
Achat de sa résidence principale (hors compartiment C3)
Décès du conjoint ou du partenaire de PACS de l’affilié
Invalidité de 2e ou 3e catégorie de l’affilié, de son conjoint de son partenaire de PACS ou d’un de ses enfants
Surendettement
Fin de droits au chômage
Mise en liquidation judiciaire
Dans les cas exceptionnels, le paiement est effectué par le biais d’un versement unique égal à la valeur de transfert. Dans le cas d‘un départ à la retraite et si l’investisseur a opté pour un versement en rente, plusieurs étapes sont nécessaires pour déterminer cette rente :
Etape 1 : Le nombre de points acquis est tout d’abord corrigé par un coefficient en fonction de l’âge auquel l’investisseur demande la liquidation de sa PREFON, coefficient qui va de 0.6 à 50 ans jusqu’à 0.95 à 59 ans. (il y a donc diminution du nombre de point avant 60 ans).
A partir de 60 ans, le coefficient dépend à la fois de l’âge et de l’année de liquidation de son PER PREFON. Par exemple à 62 ans, ce coefficient est de 1,07 en 2021 et diminuera jusqu’à 1,02 en 2026. Pour une retraite prise à 65 ans il passera de 1,20 en 2021 à 1,05 en 2026. A 67 ans on passera de 1,34 en 2021 à 1,08 en 2026. En 2026 il faudra attendre 70 ans pour que le gain soit de 1,2 (5 ans de plus qu’en 2021). Enfin, le coefficient est de 1,8 pour une liquidation à 75 ans et plus en 2021 et de 1,55 en 2026 .
Note : on pourrait envisager de ne jamais liquider son PER PREFON pour bénéficier d’une transmission revalorisée grâce à ce coefficient et au fait qu’en cas de décès avant liquidation les sommes sont transmisses presque comme une assurance v vie hors droit de succession. Malheureusement trois écueils bloquent cette possibilité.
1) D’une part on ne sait pas si des avenants à la convention du PER PREFON ne vont pas continuer à faire diminuer le coefficient de revalorisation des points selon les années et l’âge de liquidation
2) Il existe un âge limite à partir duquel le PER PREFON doit obligatoirement être liquidé (âge égal à votre espérance de vie selon les tables INSEE au moment de votre adhésion moins 15 ans. Par exemple un homme de 40 ans qui adhérerait en 2021 à une espérance de vie jusqu’à 91 ans, il devra donc obligatoirement liquider son PER PREFON au plus tard à 76 ans (cet âge est indiqué sur les bulletins de situation de compte)
3) La fiscalité en cas de succession pour le PER est un peu différente de celle de l’assurance vie. En cas de décès après 70 ans (et non pas en cas de versement de primes après 70 ans dans le cas de l’assurance vie), les sommes sur le PER dépassant 30 500€ retombent dans la succession de l’adhérent.
Pour revenir à notre exemple précédent, à 55 ans les 228€ versés vous avait permis d’obtenir 85,69 points. SI vous partez à 63 ans en 2025, ils se transformeront en 85,69*1,03 = 88,26 points.
Etape 2 : Une fois ce nombre de point obtenu, il faut le multiplier par la valeur de service de l’année en cours. Valeur qui est déterminée chaque année par l’assureur. Pour 2021, cette valeur a été fixée à 0,0941€. Soit une rente annuel brute avant fiscalité de 88,26€*0,0941 = 8,31€/an pour 228€ versé initialement.
Etape 3 : Il faut ensuite déterminer la fiscalité imputable à la rente brute ainsi calculée. C’est là que les différents compartiments mentionnés plus haute jouent leur rôle :
Pour le compartiment C0 (les sommes versées avant le 01/12/2019) : les rentes sont imposable à l’impôt sur le revenu après un abattement de 10% plus CSG sur la totalité au taux de 9,1%
Pour le compartiment C1 (sommes versées volontairement après le 01/12/2019 et pour lesquelles l’affilié a demandé à bénéficier de l’avantage fiscal) : les rentes sont également imposable à l’impôt sur le revenu après un abattement de 10% plus CSG/CRDS au taux de 17,2% mais sur une partie seulement de la rente en fonction de l’âge de liquidation (sur 70% si liquidation avant 50 ans, sur 50% avant 60 ans, 40% avant 70 ans, sur 30% au-delà de 70 ans)
Pour le compartiment C1 bis (sommes versées volontairement après le 01/12/2019 et pour lesquelles l’affilié N’A PAS demandé à bénéficier de l’avantage fiscal) : les rentes sont imposables à l’impôts sur les revenus et la CSG/CRDS à 17,2% sur une partie seulement de la rente en fonction de l’âge de liquidation (sur 70% si liquidation avant 50 ans, sur 50% avant 60 ans, 40% avant 70 ans, sur 30% au-delà de 70 ans)
Pour le compartiment C2 (sommes issues de la participation, de l’intéressement ou de l’abondement employeur : les rentes sont imposables à l’impôts sur les revenus sur une partie seulement de la rente en fonction de l’âge de liquidation (sur 70% si liquidation avant 50 ans, sur 50% avant 60 ans, 40% avant 70 ans, sur 30% au-delà de 70 ans) et à la CSG/CRDS à 17,2% sur la totalité
Pour le compartiment C3 (retraites obligatoires) : les rentes sont imposables à l’impôt sur le revenu après un abattement de 10% et à la CSG/CRDS sur la totalité au taux de 9,1%
Supposons que notre investisseur soit dans la tranche d’imposition à 30% pendant sa vie active et lors de sa retraite (c’est souvent le cas, car il avait des revenus supérieurs en activité par rapport à la retraite mais il avait aussi des enfants à charges qui baissaient sa tranche d’imposition). Supposons également qu’il prenne sa retraite en 2022 à l’âge 63 ans.
Le tableau suivant résume les étapes de calcul de la rente en fonction de l’âge où les points ont été acquis :
Si acquisition des points à 25 ans
Si acquisition des points à 55 ans
Montant cotisé
228€
228€
Application des frais de 3,9%
228*(1-3,9%) = 219,08
219,08
Nb de points bruts obtenus en 2021
219,08/1,8154 = 120,694 points
120,694 points
Nb de points obtenus après application de la correction en fonction de l’âge à l’acquisition
120,694*0,89 = 107,418 points
120,694*0,705 = 85,089 points
Gain fiscal pour une TMI à 30%
228*30% = 68,4€
68,4€
Effet de trésorerie pour l’acquisition (prise en compte du gain fiscal)
228 – 68,4 = 159,6€
159,6€
Correction du nombre de point en fonction de l’année et de l’âge de départ en retraite (l’annexe 2 de la notice PREFON donne un coefficient de 1,08 pour un départ à la retraite en 2022)
107,418*1,08 = 116,001 points
85,089*1,08 = 91,896 points
Valeur de la rente annuelle (valeur de service 2021 : 0,0941€)
116,001*0,0941 = 10,9157€/an
91,896*0,0941 = 8,6474€/an
Rente nette après application de la fiscalité (abattement de 10% pour frais, TMI de 30%et CSG de 9,1%) sur le compartiment C0 (versement avant le 01/12/2019)
Rente nette après application de la fiscalité (abattement de 10% pour frais, TMI de 30%et CSG de 17,2% sur 40% de la rente) sur le compartiment C1 (versement après le 01/12/2019)
Durée après le départ à la retraite pour récupérer son effort de trésorerie initiale sur le compartiment C0
159,6/5,8836 = 27 ans (soit à l’âge de 90 ans)
159,6/4,6609 = 34,25 ans (soit à l’âge de 97 ans et 3 mois)
Durée après le départ à la retraite pour récupérer son effort de trésorerie initiale sur le compartiment C1
159,6/6,1259 = 26 ans (soit à l’âge de 89 ans)
159,6/4,8529 = 32,88 ans (soit à l’âge de 95 ans et 10 mois)
Il semble donc sage de ne plus cotiser à la PREFON passé un certain âge car le cout des points devient prohibitif et l’espoir de récupérer ce que l’on a investi très aléatoire.
Petite particularité : l’arrêté du 7 Juin 2021 du ministre des Finances a modifié l’article A160-2 du code des assurance. Cet article indique que si une rente est inférieure à 100€/mois (c’était 40€/mois avant le 07/06/2021), alors l’assureur peut décider un paiement en capital en une seule fois (attention cet article ne s’applique qu’aux contrats avec sortie en rente obligatoire c’est-à-dire les anciens PERP, les ancien Madelin, ou le compartiment C0 des PREFON).
Est-il plus intéressant de sortir en capital ?
C’est ici qu’intervient la notion de valeur de transfert que nous avons mentionné précédemment dans cet article. Cette valeur de transfert est utilisée dans les trois cas suivants :
Transfert de sa PREFON vers un autre contrat un PER assurance par exemple
Calcul des valeurs de rachat en capital au moment de sa retraite
Calcul de la valeur récupérée en cas de rachat pour motifs exceptionnels (achat résidence principale, décès d’un proche, invalidité, etc…).
Cette valeur de transfert est calculée en faisant la sommes des primes versées, moins les droits d’entrée, moins les frais de gestion et est revalorisé chaque année d’un taux de rendement déterminé par l’assureur tant que le taux de couverture est supérieur à 110%.
Dans le cas d’un transfert PREFON vers un autre contrat, une pénalité de 1% est également appliqué sur la valeur de transfert si le contrat PREFON a moins de 5 ans.
Le tableau suivant donne les taux actuariels tels que nous avons pu les reconstituer à partir d’un graphique paru dans le dernier rapport de gestion de la PREFON (les informations chiffrées précédent l’année 2017 sont très difficilement récupérables)
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Cumul
Taux actuariels
1,80%
2,80%
3,10%
2,20%
2%
1,60%
1,40%
1%
1,10%
1,15%
19,68%
Ainsi, 100€ placés en 2011 conduiraient à une valeur de rachat de 109,49€ début 2021, après application des 3,9% de frais d’entrée, des 0,49% de frais de gestion et des taux actuariels chaque année.
On s’aperçoit donc que alors que la valeur de service à augmenté de 2,28% sur 10 ans, la valeur de transfert à elle augmentée de plus de 9%. Il n’y pas de fiscalité applicable lors du transfert de la PREFON vers un autre PER mais il y en a une lors de la récupération du capital.
Fiscalité en cas de sortie en capital :
A) Pour les cas de rachats anticipés pour motifs exceptionnels, seuls les prélèvements sociaux (17.2%) sont appliqués sur les seuls plus-value du contrat (Plus-value = Valeur de transfert – somme des primes versées x (1 – 3.9%))
B) Pour les rachats en capital lors de la retraite ou en cas de rachat anticipé pour l’acquisition de sa résidence principale, la part rachetée correspondant à du capital est taxé à l’impôt sur le revenu, mais cette fois SANS application de l’abattement de 10% et la part correspondant aux intérêts est taxé au prélèvement forfaitaire unique de 30%.
a. Si l’on reprend l’exemple précédent. Versement de 100€ en 2011 soit après les frais d’entrée de 3.9%, 96.1€. Si retrait de 109.49€ en 2021 alors 96.1€ seraient taxé à l’impôt sur les revenus et 13.39€ seraient taxé au PFU à 30%
C) Pour les 20% récupérable en capital sur le compartiment C0, ils sont soumis sur option soit à l’impôt sur les revenus après abattement de 10% soit au prélèvement forfaire libératoire de 7.5% et subissent également les prélèvements sociaux (9.1%)
D) Les capitaux issus du compartiment C2 (ancien PERCO) sont soumis uniquement aux prélèvements sociaux de 17.2% sur la part correspondant aux intérêts
E) Pas de sortie en capital possible pour le compartiment C3.
Qu’est-ce qui différencie le PREFON du PER ?
Dans le PER on peut choisir les fonds sur lesquels investir en fonction des risques que l’on est prêt à prendre et des performances que l’on espère. Dans le PREFON c’est l’assureur et l’association qui décide des placements et décident de la valeur d’acquisition et de la valeur de service du point.
Dans la PREFON, plus on avance en âge moins on acquière de point et donc moins on cotise pour sa propre retraite. Passer un certain âge, il vaut mieux arrêter de cotiser sur sa PREFON et passer à un autre système pour préparer sa retraite.
Dans le PER classique, l’investisseur peut choisir de sortir selon la répartition qu’il souhaite entre rente et capital et d’étaler les rachats en capital comme il le souhaite dans le temps tant qu’il n’a pas déclencher le versement d’une rente viagère. De plus les sommes non encore rachetées continuent à travailler et à produire des intérêts.
Dans le PER PREFON , les conditions de sorties sont beaucoup moins souples. L’investisseur doit choisir de manière définitive et irréversible au moment de la liquidation de sa PREFON de sortir selon des ratios déterminés par tranche de 25% entre Capital et rente (100% capital / 0% rente ou 75/25, 50/50, 25/75, 0/100). Pour la part versée en capital, l’adhérent doit choisir également de manière définitive et irréversible de la recevoir en 1 fois, 5 fois ou 10 fois ; et ce, à date anniversaire de la liquidation du PER. Pour rendre la pilule encore plus difficile à avaler, le capital qui reste sur la PREFON entre deux versements ne travaille pas et n’est pas revalorisé. Il n’y a donc pas d’intérêts à opter pour ce fractionnement sur 5 ou 10 ans. A noter également que seuls sont concernés par ces sorties en capital les compartiment C1, C1bis et C2. Le compartiments C0 permet uniquement une sortie de 20% en capital et le compartiment C3 uniquement une sortie en rente.
La réévaluation de la valeur de service de la PREFON ne suit pas du tout l’évolution du cout de la vie (comme mentionné précédemment la valeur de service a augmenté de 2.28% sur 10 ans et 1.95% sur les 5 dernières années alors que l’inflation a été respectivement de 8.38% et de 4.68% sur ces mêmes périodes). La sélection des fonds sur votre PER peut à l’inverse vous permettre d’espérer un rendement supérieur à l’inflation.
Conseil : Il est possible de transférer votre Plan d’épargne PREFON vers un PER classique afin de limiter la perte de votre pouvoir d’achat
Alors, comment préparer sa retraite ?
Les décotes appliquées lors de l’acquisition des points (3.9% de frais et coefficient fonction de l’âge d’acquisition), la très faible revalorisation de la valeur de service (inférieure à l’inflation) et la dégradation des coefficients de revalorisation en fonction de l’âge et de l’année de départ en retraite font qu’il s’avérera le plus souvent pertinent de cotiser sur un PER assurance plutôt que sur une PREFON car le PER vous offre plus de liberté de tant sur la gestion que sur les options de sortie. Le PER n’est cependant pas la seule solution pour préparer sa retraite.
Si vous souhaitez effectuer un transfert vers une autre PER, vous devez en faire la demande auprès de la PREFON par courrier en recommandé avec avis de réception mentionnant les coordonnées de l’organisme assureur du contrat d’accueil. À réception de la demande de transfert, la PRÉFON dispose d’un délai de 3 mois pour vous communiquer ainsi qu’à l’assureur d’accueil la valeur de transfert de votre contrat. Vous disposez alors d’un délai de 15 jours pour annuler ce transfert. Dans ce cas, il n’y a pas de transfert et l’affiliation au régime PREFON se poursuit. Sans annulation de votre part dans ce délai, CNP Assurances procède au versement direct de la valeur de transfert à l’organisme assureur du contrat d’accueil dans un délai de 15 jours. Note : Ce délai de 15 jours ne court pas, tant que l’organisme assureur du contrat d’accueil n’a pas notifié à la PRÉFON son acceptation du transfert.
Attention, comme mentionné précedement un contrat PREFON récent peut avoir en plus des frais de transfert à prendre en compte (1% de frais pour les contrats de moins de 5 ans)
Si vous souhaitez absolument conserver votre PREFON, il semble préférable de conserver le compartiment C0 (et donc de ne pas le transférer avant le 31/12/2022 vers le compartiment C1) à cause de la fiscalité en sortie et en particulier sur la partie CSG qui est un peu meilleure pour le compartiment C0.
Il faut se rendre à l’évidence : la période est morose. Entre la pandémie mondiale, la guerre en Ukraine, l’inflation et la crise humanitaire qui se profile, il n’est pas évident de communiquer sur des opportunités financières au milieu de ces situations dramatiques. La question qui se pose est alors légitime : comment investir en 2022 ?
En effet, en ce début d’année 2022, les bourses ont fortement chuté. Depuis le 1er Janvier, le CAC 40 a baissé de plus de 12%, le Dow Jones de 8% et le Nasdaq de plus de 14%. L’inflation, sous l’effet de la reprise d’abord, puis de la crise ukrainienne ensuite, repart à la hausse : 2.8% en 2021, au moins 4.5% prévu en 2022 et des estimations de 3.5% pour 2023 sont considérés comme optimistes. Compte tenu de la situation, laisser son argent sur son compte bancaire revient à perdre du pouvoir d’achat.
Un pouvoir d’achat en baisse
Dans les hypothèses optimistes du tableau ci-dessous prévoyant un retour rapide à la normale après 2024, on atteint déjà 22% de perte de pouvoir d’achat sur 10 ans.
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
Hypothèse d’évolution annuelle des prix à la consommation
4,50%
3,50%
3%
2,30%
1,90%
1,45%
1,10%
1,00%
0,80%
0,65%
Ce que coûterait en fin d’année un bien qui vaut 10 000€ en 2022 :
10 450€
10 816€
11 140€
11 396€
11 613€
11 781€
11 911€
12 030€
12 126€
12 205€
Soit une perte de pouvoir d’achat de :
4,50%
8,16%
11,40%
13,96%
16,13%
17,81%
19,11%
20,30%
21,26%
22,05%
Investir dans un contexte tendu ?
On pourrait penser investir directement en bourse, mais il n’est pas sûr que la baisse ne se poursuive pas encore pendant quelques temps en fonction des sanctions économiques qui seront mises en place par les uns et les rétorsions en retour par les autres. Difficile de trouver le bon point d’entrée.
Se précipiter sur l’Or n’est pas non plus une idée très sûre, car celui-ci est déjà sur ses plus hautes valorisations des 10 dernières années, et en acheter maintenant est un pari risqué. En effet, il faudrait surtout le revendre au bon moment (à titre indicatif, le point bas du cours de l’or sur les 10 dernières années correspond à une perte de 43,4% par rapport au cours actuel).
Alors, que faire ?
Utiliser le levier de l’emprunt
L’emprunt est un très bon moyen pour investir par divers biais : achat immobilier, SCPI, biens de consommation… Il faut par contre veiller à emprunter à taux fixe, car il y a actuellement un décalage important entre les taux d’emprunt et l’inflation prévue. Il faut non seulement faire attention au taux d’emprunt mais aussi à celui de l’assurance, bien que la loi 2022-270 du 28 février 2022 permette maintenant le changement à tout moment de l’assurance emprunteur (à partir du 1er septembre 2022 pour les anciens contrats de prêt).
Faut-il, pour les assurances emprunteur, privilégier des échéances constantes ou des échéances basées sur le capital restant dû ?
Si la réponse est bien souvent le capital restant dû dans un contexte de faible inflation, elle est beaucoup plus ardue en période inflationniste. en effet, dans l’hypothèse d’échéances basées sur le capital restant dû, on paye la majeure partie de l’assurance sur la première moitié de l’emprunt et très peu ensuite. De ce fait, on bénéficie moins des effets de l’inflation sur la durée, et si l’on souhaite faire un rachat anticipé avant la fin de prêt, on économisera très peu sur les échéances restantes de l’assurance emprunteur. un calcul nécessaire à chaque cas.
Un exemple d’investissement
Pour voir l’intérêt de l’emprunt, prenons comme exemple un prêt de 200 000€ pour un bien immobilier à taux fixe (&,2%) hors assurance, sur 20 ans avec une assurance à échéance constante de 0,25% couvrant 100% des mensualités, ce qui conduit à une mensualité globale de 937,15€/mois.
Le tableau ci-dessous indique les effets de l’inflation (en euro constant) sur cette mensualité d’emprunt et estime pour chaque année le taux d’emprunt équivalent qui conduirait à cette mensualité.
Année
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2031
Mensualité en Euro constant
934,77€
898,95€
867,23€
842,18€
820,94€
804,49€
791,77€
780,12€
770,72€
762,99€
Taux d’emprunt équivalent
0,70%
0,28%
-0,09%
-0,42%
-0,70%
-0,91%
-1,08%
-1,23%
-1,35%
-1,46%
On s’aperçoit que, corrigé par les effets de l’inflation, on arrivé très vite à des taux équivalents négatifs, d’où l’intérêt de recourir à l’emprunt. Sans compter que le bien lui-même, que ce soit un immeuble ou des parts de SCPI, se revalorisera. L’évolution des loyers corrigera également les effets de l’inflation.
Investir dans des fonds structurés
Début 2022, les sous-jacents utilisés dans les formules de sortie automatique des fonds structurés étaient assez élevés. Pour rendre les fonds attractifs et augmenter les probabilités de sortie en positif, les gestionnaires ont mis en place des formules avec seuils dégressifs pouvant atteindre 4% par an tout en ayant des taux de distribution de 6 à 8% par an.
Un seuil dégressif de 4% par an, cela signifie que le fond se clôturera automatiquement en délivrant son rendement si on repasse la première année à 100% de la valeur initiale de l’indice (96% la seconde, 92% la troisième et ainsi de suite jusqu’au terme du fond). Sur 10 ans, on comparera avec seulement 66% de la valeur qu’avait le sous-jacent en 2022.
Comme les sous-jacents ont chuté depuis ce début d’année, leurs valeurs de constatation initiale seront faibles et donc la probabilité qu’ils repassent, pendant la durée du fond structuré, au-dessus de ce seuil dégressif devient extrêmement forte. Et peu importe si l’on rentre aujourd’hui et que le sous-jacent continue à baisser pendant plusieurs mois, car seul compte le fait qu’il repasse au moins une fois au-dessus du seuil dégressif à une des dates de constatation (qui peut être quotidienne, mensuelle, trimestrielle, semestrielle, etc.) selon les fonds.
Pour ne pas sortir du fond en bénéfice, il faudrait que le sous-jacent soit régulièrement en dessous du seuil dégressif et soit dans la plupart des cas, au terme, en dessous de la plus basse valeur qu’il n’ait jamais atteint ces 10 dernières années, y compris au pire de la crise sanitaire. Autant dire que la période d’investissement dans ces fonds est très favorable.
Le crowdfunding immobilier
Un promoteur a un projet de construction ou de rénovation. Il fait appel aux banques pour financer la majeure partie du projet mais la banque lui demande d’apporter 10 à 20% du montant de l’opération qu’il doit tirer sur ses fonds propres. Comme le promoteur ne souhaite pas immobiliser tous ses fonds sur une seule opération, il fait appel au financement participation (ou crowdfunding) pour apporter une partie des liquidités exigées par sa banque.
Les investisseurs lui prêtent alors de l’argent (le plus souvent sous forme d’obligations) sur des durées assez courtes (12 à 24 mois en général) à des taux pouvant actuellement aller de 7 à 10% par an soit bien au-dessus de l’inflation prévue sur les deux prochaines années.
Les plateformes de financements participatifs permettent d’investir dans ce type de projet généralement à partir des 5000€. Toute la difficulté réside dans le choix de promoteurs sérieux avec une expérience et une surface financière suffisante et dans la sélection de projets qui permettront aux investisseurs de récupérer leur mise plus les intérêts au terme de l’opération. Les professionnels sont là pour aider les investisseurs dans leur choix. Nos conseillers peuvent vous aider grâce à notre partenaire M-Capital proposant divers fonds d’investissement dont du crowdfunding immobilier.
Pour répondre à notre question initiale : oui, il faut investir même maintenant. Il y a une fenêtre de quelques mois pour profiter du différentiel entre les taux d’emprunt et l’inflation. Pour les produits structurés, la fenêtre d’investissement est de quelques semaines seulement, peut-être un ou deux mois tout au plus. Les fonds participatifs, eux, restent durablement intéressant. Le Groupe Valorem est qualifié pour vous conseiller sur vos futurs investissements. Vous pouvez contacter nos conseillers afin de préparer un plan d’investissement selon votre objectif.
