optimisation fiscale

La location meublée est la mise à disposition de locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La location peut être soit saisonnière (pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs) soit destinée à la résidence principale des locataires, on parle dans ce dernier cas de bail d’habitation.

La location doit comporter à minima :

– Literie comprenant couette ou couverture
– Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces ayant la fonction de chambre à coucher
– Plaques de cuisson
– Four ou four à micro-ondes
– Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment d’une température inférieure ou égale à -6°C
– Vaisselle nécessaire à la prise des repas
– Ustensiles de cuisine
– Table et sièges
– Etagères de rangement
– Luminaires
– Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

En l’absence d’un seul de ces éléments la location peut être requalifiée par le juge en location nue.

Les avantages de la location meublée

Les revenus d’une location meublée sont généralement supérieurs à ceux d’une location nue de même standing. Il est de plus possible de déduire de ces revenus un amortissement, ce qui diminue fortement et peut même annuler complètement la fiscalité sur ces revenus.

Note : Les meublés ayant fait l’objet d’une réduction Censi Bouvard ne peuvent bénéficier des amortissements que sur la partie non éligible à la réduction c’est-à-dire la partie dépassant 300 000€ et les meubles.

Les loueurs meublés non professionnels bénéficient d’une autre faveur exceptionnelle. En effet, ils bénéficient en plus des abattements pour durée de détention comme pour l’immobilier classique sans prise en compte des amortissements. Ils bénéficient donc du meilleur des deux mondes : les amortissements des professionnels et les calculs des plus-values des particuliers. Les loueurs qui acquièrent le statut de loueur en meuble professionnel (LMP), peuvent eux déduire les déficits générés par l’activité de location meublée de leur revenu global sans limitation de montant.

Note : pour acquérir ce statut il faut recevoir des recettes brutes des locations meublées d’un montant supérieur à 23 000€/an et que ces recettes brutes représentent plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnel du foyer fiscal (salaire, BIC autre que la location meublée, BNC, revenu de gérance, BA).

Enfin la location dans les résidences meublées de service (Ehpad, résidence séniors et étudiantes, …) permet de ne pas avoir à s’occuper des locataires et de percevoir un loyer de la part du gestionnaire que le logement soit effectivement occupé ou non.

Lorsqu’il n’y a plus suffisamment de charges et d’amortissement, il est possible sous conditions d’opter pour le régime micro (50% d’abattement forfaitaire ou 71% pour les résidences de tourismes « classées » et le chambres d’hôtes).

Les pièges de la location meublée

Les pièges liés aux donations avec réserves d’usufruit

Vous avez acquis, il y a quelques année un appartement que vous avez meublés et mis en location. Vous décidez maintenant de préparer votre succession et vous décidez de donner la nue-propriété de ce bien à vos enfants pour bénéficier à la fois des abattements de 100 000€ par enfant pour donation et également de la décote liée à la conservation de l’usufruit comme vous l’auriez fait pour un immeuble classique.

Cela pourrait bien être, en fait, une fausse bonne idée !

Déduire un amortissement des revenus perçus par l’usufruitier

L’administration fiscale répond pour l’instant catégoriquement non à cette question. Cependant un arrêt récent du conseil d’état (arrêt n°419912 du 24 avril 2019) est venu un peu modifier la donne mais n’a pas encore été intégré par la doctrine de l’administration fiscale.

Il est important de noter que malgré l’arrêt du conseil d’état, l’amortissement déductible ne porte alors plus sur la valeur globale du bien mais uniquement sur l’usufruit conservé par les parents.

Le nue propriétaire peut-il déduire un amortissement ?

Si le nue propriétaire exerce une activité relevant d’un régime réel d’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et qu’il décide d’inscrire la nue-propriété propriété de l’immeuble à son actif professionnel, les charges afférentes à cette immobilisation et donc les amortissements sont bien déductibles. Encore faut-il qu’il puisse le déduire de quelque chose. S’il n’a pas de revenu de même nature, il doit enregistrer en comptabilité régulière les amortissements non déduits et les déclarer pour pouvoir les utiliser lorsqu’il retrouvera la pleine propriété du bien s’il décide alors de poursuivre la location meublée.

Les pièges liés aux plus-values des professionnels

Les plus-values de professionnels (LMP) se décomposent en deux (art 39 duodecies CGI) :

Les plus-values à court terme

Les plus-values de court terme correspondent aux amortissements ou aux ventes d’un biens détenus depuis moins de deux ans. Elles sont taxées à l’impôt sur le revenu et peuvent bénéficier d’un étalement sur 3 années. Elles peuvent être exonérées au titre de l’article 151 septies (cf ci-dessous).

La mauvaise nouvelle, c’est qu’elles sont soumises depuis 2021 aux cotisations sociales des indépendant en lieu et place de la CSG/CRDS. Elles sont donc taxées entre 35% et 43% selon leur montant au lieu de 17.2% et ce même si elles sont exonérées d’impôts au titre de l’article 151 septies.

Les plus-values à long terme

Les plus-values de long terme correspondent à l’évolution du prix d’un logement détenu depuis plus de deux ans (et aux évolutions de prix des éléments non amortissables également détenus depuis plus de deux ans). Elles sont taxées au taux de 30% après les abattements de 10% par années de détention échues au-delà de la cinquième année (art 151 septies B). L’éventuel reliquat peut, pour les personnes physiques, bénéficier du report d’imposition prévu à l’article 41 du code des impôts avec une exonération définitive après 5 ans à condition que le bien reste loué à titre professionnel pendant 5 ans. Elles peuvent également, comme les plus-values de court terme, être totalement ou partiellement exonérées par l’application du 151 septies.

Les pièges liés à la plus-value latente au moment de la donation ou succession pour les LMP

Les LMP sont soumis aux plus-values professionnelles et peuvent donc être imposés sur les plus-value latentes. Cette plus-value latente est la différence entre la valeur du bien au jour de la donation ou de la succession et la valeur comptable prenant en compte les amortissements déjà réalisés. Dans le cas d’une donation, l’administration considère que l’on peut appliquer à cette plus-value le ratio entre la valeur de la nue-propriété et de la pleine propriété. Mais dans le cas des successions c’est la totalité de cette plus-value latente qui devient taxable après d’éventuels abattements.

Les LMP peuvent donc être taxés sur des sommes qu’ils n’ont pas encore perçues. Il faudra alors compter sur les solutions présentées ci-dessus (art 41, 151 Septies et 151 septies B) pour limiter la taxation de cette plus-value latente.

Les pièges du régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants

La loi de finance de la sécurité sociale pour 2021, oblige les LMP à partir du 01/01/2021 à s’affilier au régime de sécurité social des travailleurs Indépendants.

L’impact est extrêmement fort puisse qu’en plus des plus-values de court terme que nous avons déjà évoquées précédemment, les bénéfices sont maintenant aussi soumis aux cotisations sociales à un taux pouvant varié de 35% à 43% (le taux dépend du montant des recettes) au lieu de 17.2% . De plus même en cas de déficit, les LMP devront quand même payer le forfait minimum (1 145€/an pour 2021).

Les pièges liés à l’emprunt en cas de décès

Lorsque le logement meublé est acquis à l’aide d’un emprunt, la banque exige le plus souvent qu’une assurance soit prise sur la tête de l’un ou plusieurs des acheteurs (ou des associés dans le cas d’une acquisition via une SARL). Les primes versées revêtent alors le caractère de charges déductibles du revenu imposable au même titre que l’intérêt pour la détermination du résultat fiscal (BOI-BIC-CHG-40-20-20 point 140).
Jusque-là tout va bien.

Mais si malheureusement l’assuré vient à décéder (ou a un accident et devient invalide si on est sur une assurance décès invalidité), les choses vont très rapidement se compliquer ! En effet, au décès de l’assuré, la somme remboursée par la compagnie d’assurances pour solder le capital restant dû doit être comprise dans les résultats de l’exercice en cours. Cette imposition va entraîner des difficultés financières pour les héritiers car la somme reçue va servir à rembourser la banque mais ne va pas créer de la trésorerie permettant de payer un impôt exceptionnel.

Les pièges liés à l’emprunt meublé en cas d’indivision

Pour l’administration fiscale, les indivisions sont soumises au régime fiscal des sociétés de personnes. Or, le régime micro qui permet un abattement forfaitaire de 50% ou 71% selon le type de meublé n’est pas accessible aux sociétés de personnes. Première punition donc, les indivisions ne peuvent pas opter pour le régime micro. Ce n’est pas forcément grave tant qu’il y a des amortissements à déduire car le régime réel est bien souvent plus intéressant mais ça le devient une fois les amortissements épuisés ou pour les acquéreurs en Censi Bouvard.

Rappelons que l’indivisions est le régime applicable pour les acquisitions des partenaires de PACS (sous régime de séparation), des concubins, mais aussi pour les époux mariés en séparation de bien ou sous le régime de la participation aux acquêts. Donc toutes ces personnes se retrouvent exclues du régime des micro-entreprises ! Mais ce n’est pas tout.

Il est normalement possible de déduire 66.66% des frais de comptabilité si vous passer par un comptable et un centre de gestion agrée dans la limite de 915€ par an. Petite subtilité cependant, cet article prévoit que ne sont éligibles à cette réduction que les contribuables qui ont « opté » pour le régime réel. Cela suppose pour l’administration qu’ils avaient un autre choix et qu’ils ont opté volontairement pour ce régime. Or, les indivisaires n’ayant pas le droit au régime micro sont obligatoirement au régime réel et ils n’ont donc de fait pas la possibilité d’opter pour ce régime.

Les indivisions ne peuvent donc pas non plus prétendre à la réduction d’impôts pour frais de comptabilité. Etant aux frais réels, il reste toutefois aux indivisaires, la possibilité de déduire les frais de gestion du bénéfice imposable de leur meublé.

Les pièges liés à l’IFI

Vous avez acquis des biens meublés et vous avez maintenant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pour l’impôt sur le revenu car vous percevez plus de 23 000€ de revenus bruts par an venant de ces meublés et que cela représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Vous vous dites que comme ce sont des biens professionnels, vous allez aussi pouvoir les déduire de la base de calcul de votre impôt sur la fortune immobilière. Eh bien ce n’est pas si simple…

En effet les règles pour la qualification de loueur en meublé professionnel pour l’impôt sur la fortune ne sont pas les même que pour l’impôt sur le revenu. Comme pour l’IR, le seuil des 23 000€ est bien déterminé par les recettes brutes des meublés mais pour le seuil des 50% des revenus professionnels du foyer fiscal c’est cette fois les bénéfices imposables du LMP qui vont être comparés aux autres revenus professionnels. Il faut donc cette fois réintégrer les charges et les amortissements pour la comparaison et il est donc beaucoup plus difficile d’avoir le statut de loueur professionnel au titre de L’IFI que de l’IR.

Les pièges liés à l’encadrement des loyers

Dans le cas général, à la première mise en location et à chaque changement de locataire, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer et le mettre à jour annuellement à la condition que ce soit prévu dans le contrat de location. Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail si des travaux d’amélioration ont été exécutés aux frais du propriétaire et ce, dans la limite annuelle de 15% du montant réel des travaux. Le propriétaire peut également proposer une augmentation de loyer si ce dernier est manifestement sous- évalué, lors du renouvellement d’un bail avec le même locataire.

Cependant dans les zones tendues, même en cas de changement de locataire, le loyer ne peut être augmenté au renouvellement du bail que si le logement respecte un critère de performance énergétique. De plus dans certaines communes, comme Paris, Lille, et quelques autres, dès la première mise en location, le loyer ne doit pas dépasser un loyer de référence dépendant de la localisation et du type du bien. Il peut dans certain cas être possible de dépasser ce plafond en ayant recours à des compléments de loyer mais uniquement s’ils sont justifiés par des équipements spéciaux (grande terrasse ou cave, parking , vue exceptionnelle, équipement haut de gamme).

Le non-respect des règles d’encadrement des loyers ou l’ajout de complément de loyers fallacieux, vous fait encourir une amende de 5 000€ si vous êtes propriétaire en direct et de 15 000€ si vous passez par une personne morale (SARL de famille par exemple).

Les pièges liés à la transformation d’un local pour une location meublée saisonnière

La transformation d’un local (nu ou meublé) en location meublée saisonnière est soumise à une autorisation préalable dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants et pour toutes les communes des trois départements de la petite couronne parisienne. Dans les communes ayant mis en place cette autorisation préalable, la mise en location meublée de sa résidence principale pour une durée supérieure à 120 jours est également interdite (sauf cas de force majeur lié par exemple à l’état de santé du propriétaire). Enfin, dans certaine commune comme Paris, le changement de l’affectation d’un local en vue de sa mise en location saisonnière est en plus assujetti à compensation. Ceci consiste en la création de nouvelles surfaces à destination de la location d’habitation et ce, dans le même quartier et soit à minima pour une surface équivalente soit pour une surface double dans certains quartiers très tendus.

En cas de mise en location saisonnière sans autorisation préalable, vous vous exposez à une procédure contentieuse devant le tribunal de Grande Instance et à une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € par local et l’obligation de revenir à une location sous régime de la loi de 1989 avec une astreinte de 1000€/jour. Toute fausse déclaration ou communication d’un faux numéro d’autorisation à des plateformes de location en ligne est passible de 80 000 € d’amende et de 5 ans d’emprisonnement.

Conclusion

Comme nous venons de le voir, il existe de nombreux pièges liés à la location en meublé dont beaucoup concernent les loueurs ayant le statut de professionnels (plus-value latentes, soumission à la sécurité social des indépendants, IFI,..) mais d’autres concernent aussi les non professionnels (démembrement, exclusion du régime micro et de la réduction d’impôts pour frais de comptabilité pour les indivisions, revenus exceptionnels liés à l’emprunt en cas de décès, …).

Faut-il pour autant renoncer à la location meublée ?

Certainement pas ! La location meublée présente d’indéniables intérêts, et une fois les pièges connus, il existe dans la plupart des cas des solutions à mettre en œuvre pour éviter de tomber dedans. Nos experts du Groupe Valorem peuvent vous aider à la mise en place d’une location meublée, ou vous conseiller sur d’autres dispositifs comme l’achat en viager.